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용인원삼sk하이닉스반도체 배후 신도시 sk하이닉스반도체 용인시처인구 원삼면 고당리 독성리 죽능리

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작성자 김형선 박사 작성일20-10-13 00:00 조회3회 댓글0건

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안녕하십니까?
방금 소개받은 김형선박사입니다.
저는 경기대학교 행정대학원 부동산학과 교수를 역임하였고, 신도시개발정책으로 박사 학위를 받았으며, 현재는 용인시 sk하이닉스 반도체 개발지역을 집중적으로 연구.분석하고 있습니다.
오늘 제가 발표하고자 하는 것은 도시개발사업에 있어서 공기업(지방자치단체)의 수용방식과 도시개발사업조합(토지주조합)의 환지방식을 비교하여, 도시개발사업에 있어서 토지주의 권익보호와 미래 가치에 대한 수익성을 스스로 보장할 수 있는 환지개발 방식을 설명 드리고자 합니다.
향후 원삼면 일대는 sk하이닉스 반도체 개발로 인한 상전벽해가 될 것이며, 이로 인한 배후도시 개발이 시급한 반면 효율적인 도시개발사업이 이루어지기 위해서는 토지주들의 단합된 응집력이 필요하다고 생각 됩니다.
도시개발사업(urban development)’의 시행방식은 수용·사용방식과 환지방식, 그리고 이를 혼합한 혼용방식 등 3가지가 있습니다.
수용·사용방식은 당해 도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우 도,시,군계획에 따른 지구단위 구역내 토지를 지자체(공기업) 또는 일반기업에서 수용후 사용하여 일괄적으로 시행하는 도시개발사업 방식으로 수용권을 가지고 있는 해당 기관에서 공영개발을 위한 사업으로 토지소유자에게는 다소 불리한 경우가 많습니다. 즉 토지주 중심으로 지역주민들에게 돌아가야할 이익이 지자체(공기업) 또는 수용을 한 시행사 측으로 개발이익이 집중되는 경우가 많기 때문에 여러가지 문제점이 도사리고 있습니다.
환지방식 도시개발사업이란 ?
도시개발사업 후 토지의 필지를 정리해 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 재분배하는 방식을 말합니다. 토지소유주들이 도시개발사업조합을 결성하여 직접 사업주체가 되어 도시개발사업을 시행하는 것이며, 토지소유주는 토지에 대한 소유권 및 권리를 그대로 가지고 사업을 진행합니다. 도시개발조합 직접 시행시, 개발비는 사업비대비 일정부분 토지(체비지)를 처분하여 충당하며, 보류지등의 확보를 위해 토지의 일정부분을 제외한 후 환지한다.
감보가 이루어져 토지면적이 작아지지만, 종전토지의 가치만큼 환지방식으로 개발된 권리면
적의 가치가 동일하기 때문에 불만사항이 전혀 없다. 감보 후 환지 될 토지를 실시계획의 목적에 맞게 개발조성 후 토지소유자에게 돌려주는 방식으로 지역발전을 도모하고, 이후토지소유자의 토지가치 상승으로 인하여 토지주와 지역민들 모두에게 이익이 되는 것이 바로 환지방식 사업이다.
즉, 환지방식 도시개발사업은 토지소유자들과 조합에서 지정한 민간기업이 완만한 관계로 진행 가능하며, 환지처분(개발완료) 후 지가상승은 토지소유자의 수익으로 돌아간다는 큰 장점이 있습니다. 다만 조합원들의 의견과 결정을 위한 공청회와 총회등을 통한 의견수렴 부분이 많다보니 비교적 개발속도가 지자체(공기업)의 직접수용 방식에 비해 느립니다.
환지방식을 통해서, 도로에 붙지 않은 맹지도, 도로에 붙은 땅으로 변경이 되고, 울퉁불퉁한 땅의 모양이 네모 반듯하게 변경이 됩니다. 즉, 현 토지를 보기 좋게 정리하고, 토지의 지목 및 용도를 변경하여, 즉시 건축 행위를 할 수 있도록 땅을 변경해주는 것이 바로 도시개발사업입니다. 토지를 반듯하게 정리하고 용도지구 및 용도지역을 완화하여, 사용가치(건폐율.용적률)를 높게 만들어 주기 위해 지출한 토지의 일부면적(체비지)을 제외하고, 돌려주기 때문에 환지로 받은 땅은 면적이 감소하게 됩니다. 하지만, 토지의 평당가격 및 가치가 상승한 토지로 재분배(환지) 해주기 때문에 환지처분후 자산의 가치는 더욱더 증가 하게 됩니다.

우선 환지 방식의 예시를 들어보겠습니다 .크기가 100이라는 A 토지 안에4명의 소유자가(a~d) 있다 가정하면,​토지 개발이 된 이후a~d의 소유자는100이라는 토지를 다 돌려받지 못합니다.
​허허벌판에 도로를 깔고 필요한 건물을 짓는 공간도 있어야 되며, 공사를 하게 되면 필요한 자본이 있어야 되기 때문입니다.

A의 토지 일부를 팔아서 그 금액으로 개발을 하는 것으로​판매하는 땅을 "체비지"라고 합니다. ​또한,​체비지를 제외하고 개발된 토지를 돌려주는 것을"감보율"​이라고 합니다.
​A의 토지는 100이라는 크기를 갖고 있었지만,​토지가 개발된 이후 A 소유자들이받는 토지의 크기는 50이라고 가정하면 ,손해라고 생각할 수 있습니다. 하지만,​A의 토지는 값어치가 전혀 없는 땅이었는데, 개발 이후 값어치가 폭등하면 작은 땅을 돌려받더라도 그 가치는 수십 배의 가치가 있어지기 때문에 땅의 소유자들이 선호하는 편입니다.

환지사업으로 도시개발을 하는 이유는, 수용을 할 경우에 보상금액이 큰 지역이기 때문입니다. 보상 금액이 클 경우 사업 진행이 지연이 되거나 무산될 경우가 있기 때문에 보상 금액을 줄이고자 환지로 하는 경우가 많습니다. 그렇다보니 광명 구름산 지구 외에도 평택 등에서는 환지 개발 방식을 통하여 도시개발사업을 진행하는 곳이 많습니다.


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*건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업(부동산 개발정책 전공)\r
*경기대학교 대학원 행정학 박사 학위 취득(부동산정책, 개발)\r
*경기대학교 행정대학원 부동산컨설팅과정 주임교수\r
*경기대학교 사회교육원 부동산특별과정 주임교수\r
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*공인중개사 자격시험 출제위원\r
*매경 KRPM / 에듀센터 원장\r
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[저서]\r
- 땅은 거짓말을 하지 않는다 \r
- 땅 투자비법 Ten-Ten\r
- 부동산정책론 / 부동산투자론 / 부동산 컨설팅 \r
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